시기적으로 386세대의 탄생과 아파트의 역사는 같이 하였다.
개별적인 아파트는 있었으나 단지를 조성한 대한민국의 최초의 아파트는 당시 마포 형무소의 농장자리에 1961년 10월 16일 착공하여 1964년 11월 30일 2차 사업으로 완성됨으로써 총 10개동 642가구의 대단지가 탄생하였다.
1977년 고등학교 때 친구가 거기에 살아서 가보았는데 지금이야 아무것도 아니지만 싱크대에 수세식 변소 등등 문화적인 충격이었다.
지반이 약해서 고층으로 짓지 못하고 당시 외국의 선례를 들어 6층까지는 엘리베이터가 없어도 된다하여 그 높이로 지었다.
이후 이 단지는 탄생 30년 만에 재건축을 위해 1991년 3월 28일 철거되어 역사 속으로 사라졌으며, 이 자리에 15층짜리 아파트 14개동 941가구가 새로 건설되었다.
2.수요와 공급의 문제
아파트는 작은 땅 면적에 많은 가구 수를 수용 할 수 있어서 대도시를 중심으로 크게 각광을 받았고 이후 수요의 폭발로 투기의 수단으로까지 이어져 왔다.
대도시와 수도권에 사는 사람 중에 은퇴를 한 세대들은 평수를 줄여서도 아파트 거주를 선호하고, 젊은 부부들도 편리함 때문에 경제적 여건이 허락하는 한 아파트 거주를 선호 하였다.
더구나 마이카 시대를 열면서 주차의 편리함으로 더욱 각광을 받았다.
전 세대에 걸쳐서 선호를 한 아파트는 승승장구를 거듭하며 우리나라의 주거 문화를 일시에 뒤 바꾸어 놓은 것이다.
그러나 이제는 수요의 한계에 부딪치고 있다. 노령세대도 아파트에 거주 할 사람은 이미 한 채씩은 소유를 하거나 전세로 살고 있으며, 젊은 세대들은 인구가 줄어가고, 여기에 만혼의 추세와 더불어 실 수요가 급격히 떨어지고 있는 실정이다.
3.참여정부의 부동산(아파트) 정책
이웃 나라 일본의 예와 수요, 공급의 원칙에 따른 한계가 왔음을 여러 경제학자들은 경고를 해왔다. 거품이 일시에 빠질 경우 대 혼란을 염려한 것이었다.
이에 참여정부는 일시에 닥칠 위기를 사전에 대비하고자 정권 초기부터 부동산 정책에 강한 의지를 보여 왔고, 작년에 8.30 대책을 올해 5.31 대책을 내놓았다.
여기서 한 가지 집고 넘어 갈 것은 노무현 정부가 부동산 가격을 올려놓아도 너무 올려 놓
았다는 언론의 공격이다. 그 근거로 노무현 정부 전과 지금 한창 부풀려진 가격을 단순 비교하는데, 노무현이 아파트 가격을 두 배씩이 올려놓을 수 있는 신이란 말인가?
불로 소득의 대명사인 부동산 기득권층의 저항은 수도 이전부터 시작되었고 헌재도 이에 손을 들어 주었다. 한나라당은 경제가 어려운데 뭔 놈의 수도 이전이냐고 사전에 국회에서 합의한 것을 헌신짝 버리듯이 내던진 것이다. 수도가 이전 되면 강남의 허깨비 같은 아파트 가격은 여지없이 무너진다. 그리고 수도 이전으로 검은 돈이 생길 것이고 그 돈으로 총선과 대선 때 여당이 힘을 발휘 할 것이라는 자기들 수준의 생각을 한 것이다. 그래서 자기들이 정권을 잡을 때 구상한 수도 이전을 지금의 정권이 하면 안 된다는 당론을 모은 것이다.
수많은 고속도로와 고속철도, 청주공항 등이 다 수도 이전을 전제로 한 대역사였다.
그동안 엄청나게 돈을 쏟아 부은 이들 시설이 적자에 허덕이고 있다.
그런 것은 안중에도 없는 사람들이다. 오직 자기들의 정권 재창출에만 관심이 있다.
불로소득에 세금을 걷는 다는데 무슨 이의가 있을 수 있는지 이해 할 수 없다. 부동산 투기 방지 정책을 세금으로만 할 수 없다고 말하는 사람은 다 사기꾼이다.
4.거품이 꺼지는 징조
지방과 수도권의 아파트 분양시장은 차갑게 식어가고 있다. 일종에 관망세라고 도 할 수 있는데 노무현정부가 떠나가길 바라며 한편으로는 세금의 여파가 어디까지 미칠 가를 가늠하고 있는 것이다. 이는 맞아 봐야 아프다고 소리를 지르겠다는 뜻이다.
-전세가격이 말해주는 진실-
매매가 대비 전세가가 50%에 미치지 못하면 다 거품이다. 왜냐하면 전세가는 그 지역의 주거 수요를 젤 수 있는 잣대이기 때문이다. 물가상승율과 은행이자를 고려한다면 전세가는 매매가의 70% 대가 정상이다. 예전에는 실제 그렇게 형성이 되어있었다.
아파트 호가의 거품이 끼면서 매매가의 30%도 못 미치는 전세가가 형성이 된 것이다.
현재 엄청 올랐다는 강남과 수도권에는 현재 형성된 호가에 매매가 전혀 이루지지 않고 있다. 호가의 80%에 내 놓아도 사자는 사람이 없다. 그럴 일 없다고 느끼면 자신의 아파트를 부동산에 내놔 보면 확실히 안다. 부동산 업자는 이렇게 말할 것이다.
“사모님 왜 그렇게 싸게 파 실려고 하니까? 좀 지나면 더 오를 것입니다.”
이미 자신들이 소유한 매물은 일찌감치 팔아 치웠거나 자기들 물건부터 팔려고 하는 수작이다.
내가 사는 동내에 작년에 입주한 아파트 단지가 있다. 불과 두 달 전 까지도 전세가격이 인근과 비교하여 40% 이상 높게 유지하고 있었는데 갑자기 낮은 가격의 전세물량이 많이 나온 것 이다. 처음엔 이해 할 수 없었다. 입주한지 2년도 되지 않은 아파트 단지에서 전세물량이 쏟아져 나온 것은 이상한 일이다. 더구나 이사철도 아닌데...
이들은 외각에 아파트를 한 채를 더 마련한 사람들이다.
경기 외각의 신규 입주 단지의 전세가 잘 나가지 않아서 전세 가격이 형편없이 떨어진 것 이였다. 그래서 당초 예상한 은행 대출금을 훌쩍 넘긴 것이었다. 이자부담이 너무 커서 울며 겨자 먹기로 주거환경이 떨어지는 곳으로 아이들을 학교까지 전학을 시키면서 그나마 전세가격이 좀 높은 자신의 집을 비우고 가려는 사람들이었다.
일시적인 현상이라고 하기에는 내년부터 시행하는 세금이 그냥 놔두지 않을 것이다.
-법원 경매의 낙찰 가격은 냉혹한 가치 기준-
현재 법원에서 경매하는 아파트 가격은 감정가에 80%도 미치지 못하면서 계속 유찰을 거듭하고 있다. 아마추어가 아닌 전문 경매꾼은 손을 놓고 있다. 유찰 14회 물건도 있으며, 감정가의 60%도 유찰을 거듭하고 있는 실정이다.
경매에서의 낙찰가격이야 말로 물건의 가치를 정확하게 평가하는 것이다.
처음 주택을 마련하려는 사람은 장기적으로 경매 물건을 노려보는 것도 좋다.
5.아파트 거품이 빠지는 수순
상당액수의 대출금이 남아있는 2주택 소유자는 아파트 가격이 오르지 않고 떨어지면 심리적인 공항 상태가 온다. 먼저 세금과 이자를 감당하지 못하는 급매물이 쏟아져 나온다.
매수 시장은 더욱 사 그러 진다.(가격이 떨어지면 사 자는 사람은 계속 관망을 한다.)
담보된 채권 가치의 하락 조짐이 보이면 은행과 제 2금융권은 신속히 채권 확보에 나서며 우선 대출 연장을 불허한다. 그러면 집을 내 놓을 수밖에 없다. 팔리지 않은 집으로 경매 물건이 늘어나면서 현실 시장은 더욱 냉각 된다.
위 세 가지 현상이 일어나면 이미 어찌 할 도리가 없다.
팔려고 해도 팔지 못하고.. 늘어나는 세금과 이자에 죽고 싶을 심정이 든다.
참여정부의 정책 입안자들은 계속해서 경고를 하였다. 구제 정책은 더 이상 없다고 했다.
이를 언론은 협박이나 공갈이라고 하며 국민들에게 버티라고 하고 있다.
우려한 사태가 벌어지면 피해자들은 언론을 상대로 집단 피해 보상을 요구해서 다시는 그런 허접한 언론이 이땅에서 발 붙이지 못하게 해야 한다.
우리는 IMF가 언제 온지도 모르게 느닺없이 당했다. 그때도 조,중,동은 멀쩡히 있었다.
그들이 단 한마디의 예고도 없음을 분명히 기억해야 한다.
6.그럼 어떻게
주변에 2주택이상 소유자에게 올 초부터 한 채는 팔라고 계속 이야기를 했다.
그런데 말을 듣는 사람들이 있는가 하면 아애 자식에게 물려주겠노라고 배짱을 부리는 사람도 있다. 그래서 두고두고 세금을 많이 내는 애국자라고 했다.
강북의 뉴타운은 이시대에 아파트의 상투를 잡은 것이다. 분양을 받자마자, 입주를 하자마자 수 천만원씩 오르는 일은 없을 것이다. 참여정부가 이명박의 야심작(?)인 강북 뉴타운을 허가 한 것은 다 계산이 있어서 이다.
두 채의 가격이 6억이 넘는 사람은 싸게라도 올해 안에 무조건 한 채를 팔아야 한다.
예상으로, 빠르면 올 추석 전후로 최고로 늦어도 내년 1월에 대란의 조짐이 보일 것 같다.
쓸데없이 아파트를 두 채씩 보유하는 것은 사회 악이며, 결국 그 때문에 오른 아파트 가격에 자식들도 집 한 칸 마련하려고 우리 같이 젊은 시절을 혹독하게 보내야 한다. 이런 미련한 구조를 유지 하겠다고 한나라당을 찍었는가?
아파트와 태생을 같이한 386세대가 이를 깨트려야 한다. 이는 군사 독재 정권에 돌을 던지는 것 보다 훨씬 어려운 자기 혁명이다.
(좀 더 자세한 것을 알고 싶은 분은 댓글을 달아 주시면 성심것 답 해 드리겠습니다.)