투기 시대를 마감한 집을 선택 할 때 고려할 점과 미래예측

   아파트 투기로 얼룩진 우리나라는 주거환경과는 별개로 선호지역이 달랐다. 이제는 투기 시대를 마감하고 환경이 우수한 지역이 투기가 아닌 해안을 가진 투자의 시대가 도래 한다. 집을 살 때는 세금과 아이들의 학교 문제를 고려해서 최소한 3년 이상을 내다봐야 한다. 이에 맞추어서 집을 선택 할 때 고려할 점을 살펴본다.

집을 사느냐, 전세를 들 것인가?

앞으로 주택은 투기와 소유의 개념에서 순수한 투자와 주거의 개념으로 바뀌게 된다. 참여정부의 일련의 부동산 정책은 가히 혁명적이었다. 혁명이었기에 저항도 심했고, 시끄러웠다.

집값은 내년에 분명히 하락 안정을 하겠지만, 저금리가 지속되면 전세가격의 조정은 불가피하다. 반대로 주택담보대출 금리가 7%대 까지 오르며 급격한 거품붕괴로 인하여 대대적인 가격하락이 촉진 될 수도 있다.

2년 단위로 전세가격의 상승은 집 주인의 금리 부담을 전세 자가 내는 것이며 일종의 월세의 개념으로 보면 된다. 원룸 등을 제외하고, 우리의 정서와 경제 사정상 월세의 활성화는 기대하기 어렵다. 따라서 장기적으로 보면 예전처럼 집값대비 전세가격이 크게 차이 나지 않을 수도 있다.

집값은 물론 유지비용까지 꼼꼼히 따져 보아야한다. 구입 시 연간 수입의 6~8년 분 정도가 적당하다고 하나, 여유 돈의 여부에 따라서 달라 질 수 있다.  대체로 부모가 준 돈으로 집을 사는 사람은 꼼꼼히 따지지 않고 사기 마련이다. 남의 돈이기 때문이다.

난방은 개별-도시가스-지역난방 순으로 유리하다. 아파트의 경우 300세대 이상은 되어야 관리비가 적으며, 관리비가 비싼 주상복합아파트는 가급적 피하는 것이 좋다.

이제는 세금도 꼼꼼히 따져보아야 한다. 주택의 경우는 유지비용에 더 많은 신경을 써야 한다. 유지보수비와 난방비가 엄청 날 수 있다.

적절한 주택 평수는 가족 구성원의 프라이버시와 동선을 고려해서 일인당 7~8평이 적당하다. 아이들이 사춘기 이전에는 20% 좁아도 상관없다. 계산을 하면, 신혼부부와 노부부는 15평 내외면 되고, 초등학생 이하의 자녀들만 있는 4인 가족은 24평이면 적당하며, 사춘기를 지난 후에는 28~32평이 무난하다.

우리나라에서 30평대의 아파트를 크게 선호하는 이유가 분명히 있다. 노부부가 30평대 아파트에서 살면서 집안에 짐이 꽉차있다면 살면서 쓰지도 못하는 것들을 돈을 주고 사와 모시고 사는 경우다.

마당이 있는 주택은 이 기준의 평수보다 10~20% 좁아도 크게 불편함이 없다.

일생동안 주택평수의 경제적인 변경은 최초 집을 구 할 때를 포함하여 세 번이다.

집값의 적정선을 살피는 방법은 인근 집의 경매가가 가장 정확하나, 자료를 구하기가 쉽지 않다. 전세가격이 비쌀수록 가격에 거품이 적다고 보면 된다. 구입 시 집값 대비 전세가격이 최소한 50% 이상은 되어야 한다. 금리를 고려한다면 원래 적정선은 70~80% 이다.

부동산 가격이란 시세의 95%에 매물로 내 놓아서 3개월 이내에 팔려야 정상이다. 그렇지 못하면 시세에 거품이 있거나, 남들이 잘 선호하지 않는 주거지라고 생각하면 맞다. 사십대에 집을 살 때는 나중에 사정이 여의치 않거나, 상황 변화를 대비하여 팔 때를 꼭 염두에 두어야 한다.

사는 지역이 자신의 소득수준에 어느 정도 맞아야 한다. 자녀 교육문제로 소득을 고려하지 않고 무리를 하면 자녀가 친구들에게 늘 불우 이웃이 될 수도 있다.

대지의 위치가 중요하다. 남향이 좋으나 동향도 괜찮다. 수해를 입지 않으려면 지대가 도로보다 높아야 한다. 북쪽에 산을 두고 있으면 더욱 좋으나, 대단지 아파트가 있어도 괜찮다.

편의시설을 살펴야 한다. 자녀들의 나이에 따라서 학교문제가 가장 우선이고, 다음으로 생활편의 시설들이다. 요즈음은 승용차를 이용하여 대형 마트에서 일주일 부식을 사는 경향으로 별 가치가 없지만, 병원이나 도서관, 시에서 운용하는 체육, 공연시설이 인근에 있으면 좋으나 너무 가까이 있으면 그다지 좋지 못하다.

주거의 밀집으로 인하여 혼탁한 공기를 막기 위해서 공원을 끼고 있으면 더욱 좋다.

혐오시설이 있는 가 살펴야 한다. 축사나 쓰레기 적치장 등이 인근에 있으면 사는 동안 불편함은 물론 집값을 보장 받을 수 없다. 장애인 복지 시설 등이 혐오시설이라고 생각하는 사람은 자신이 혐오스러운 사람이라는 사실을 먼저 알아야한다. 자기가 다니지 않는다면 대형교회 인근은 피하기를 권한다. 유흥가는 당연 자녀 교육에 좋지 못하다.

교통의 편리성를 따져야 하는데 교통이 편한 곳은 번잡하기 마련이다. 무조건 교통이 좋은 곳을 선호하기 보다는 가족의 바깥생활 주 동선(主 動線)을 고려해서 선택해야 한다.

당연히 가족의 약자 우선이 원칙이다. 최우선 순위는 자녀이며, 맞벌이라면 아내의 직장에서 가까워야한다. 가족의 총 월 교통비가 인근 월세의 50%에 육박하거나 출퇴근과 등교 시간이 1시간이 넘으면 비경제적으로 살고 있다고 보면 된다.

넓게 보아서 최소한 한쪽 방향이 막힌 주택가가 조용하며 주거 지역으로 좋다. 사통팔달로 도로가 나 있으면 유동인구가 많아서 상업지역으로는 적절하나 주거지역으로는 좋지 못하다. 학교의 위치도 이런 곳은 산만하여 집중력을 해치며 따라서 자녀의 좋은 성적을 기대하기 어렵다.

집이 개인 집무실을 대신하면 모를까 현대 사회는 가족구성원이 집안에 머무는 시간이 점점 적어진다. 더 이상 집은 손님을 치루는 공간은  아니다. 잠을 자기 위한 공간에 더 비중을  두어야한다. 따라서 숙면을 취하기 좋은 환경이 중요하다. 야간에 소음과 가로등이나 자동차의 불빛이 집안을 비추지 않는 가를 잘 살펴야 한다.

 

요즈음은 조망권을 아주 중시 하는데, 아파트가격을 올리기 위한 수작에 불과하다. 자녀를 다 출가 시키고 노부부만 남아서 집안에 머무는 시간이 많을 경우에는 고려의 대상이 될 수 있으나, 그렇지 않다면 이런 사기극에 말려서는 안 된다.

한강이 바라다 보인다고 1억이 비싸면 될 말이 아니다. 늘 한강만 바라다보다가 인생이 어려워지면 한강물에 몸을 던질 우려가 많다. 그래도 조망권을 선호 한다면 달동네 옥탑방도 고려 할만하다.

 

여유가 있는 노부부는 복잡한 도시를 떠나 전망 좋고, 공기 좋은 전원주택에서 살아야 한다. 현재의 서울은 더 이상 주거 환경의 비교 우위를 따질 만한 상황이 못 된다.

위의 사항은 중요도 순서로 나열했다. 나름대로 배점을 하여 비교 우위를 따져 보면 된다.

미래의 주택 예측

미래에는 정보와 사회와 인터넷의 발달로 산업사회 시대보다 집안에 거주하는 시간이 더 늘어 날수도 있다. 재택근무자가 많이 늘어나면 현재의 주거 환경의 개선과 변화는 불가피하다.

Daum 본사가 제주도로 이전한 일은 인테넷 미디어의 선두주자다운 파격적인 조치였으나 앞으로는 일상이 될 것이다. 대도시의 고가의 토지를 팔아서 상대적으로 저가의 지방으로 내려가는 일도 서둘러야 한다. 좀 지나면 이런 메리트도 없어진다.     아파트의 선두주자인 (주)삼익이 김영삼 정부가 소득 2만불 시대의 도래를 성급히 예고  하여, 이를 믿고 아파트 선두 회사답게 공격적으로 경기도 남양주에 대단위 전원주택 단지를 조성하다가 IMF의 직격탄을 맞고 주저앉았다. 당시에 정부가 너무 일찍 샴페인을 터트린 것이 아니냐는 염려가 딱 들어맞았다. 전원주택 예정지에는 현재 고층 아파트가 꽉 들어섰다.   국민소득 2만불 시대에는 주거의 개념이 아파트에서 전원주택으로 분명히 바뀐다. 그러나 . 부의 편중이 극심한 현재로써는 더디게 진행된다. 부자들은 투기에 절대 앞서가지 않는다. 대다수 중산층의 움직임을 보고 판단하며, 거대 자본을 일시에 투입하여 단기간에 이익을 챙기고 뜨기 마련이다. 이제는 이 짓도 못하게 되었다. 참여정부의 부동산 보유세는 이를 원천적으로 봉쇄하기 때문이다.    초기에는 주택소유의 절대 가치에서 투기목적으로 지역을 선호하다가 미래에는 진정한 주거 환경 우위가 인정과 각광을 받을 것이다. 더구나 인구가 확연히 줄고 주거 문화가 전원주택으로 옮겨가면 현재의 아파트는 애물단지가 되기 마련이다. 서민 아파트와 도심부를 선두로 슬럼가가 형성 될 수 있다. 미국의 수도 워싱턴은 이미 이런 선례를 남겼다.     현재 전원주택 중에는 예술인들을 중심으로 한 건물이나 단지를 조성하여 모여 사는 사례가 있는데, 토지비용과 건축비를 크게 절감 할 수 있는 방법이다. 앞으로는 생활 패턴이 유사한 사람들끼리 모여 사는 일도 늘어 날 전망이다.   우리의 다음세대인 자녀들은 등짝을 붙일 집 한 칸 마련하려고 입을 것, 먹을 것, 줄여가면서 반평생을 허덕이며 살아가지 않아도 된다. 문제는 주거의 질이 될 것이다.

 

   글을 쓰고 나서 생각 해 보니 인터넷에 떠도는 수많은 글 중에서 의식주를 벗어난 글은 단 5%도 안 되는 것 같다. 이글도 그 95% 안에 드는 글이다. 현대 사회가 대단히 발전 한 것 같아도 아직 야만의 19세기 넘지 못했다.