아파트 값 고공 행진은 끝. 오히려 폭락 우려!

 

끝없는 추락

부동산의 반등이요?

어림 반 푼도 없는 일입니다. 정책의 성공과 실패의 여부는 정책이 시장에 힘으로 적용이 된 후에 판단을 하는 것입니다.

8.31대책은 아직 그 힘을 시장에 적용하기 전입니다.

3·30 부동산대책으로 투기지역 내 6억원 이상 주택에 대한 대출기준이 종전 담보가액(LTV)에다 총부채상환비율(DTI)까지 추가되었기 때문에 앞으로는 예전처럼 대출을 끼고 아파트를 사는 일이 힘들어졌습니다. 거품으로 형성된 아파트를 담보로 또 다른 투자 게임을 차단한 것입니다.

이런 상식적인 정책을 무시하고 현 참여정부의 부동산 정책이 오히려 부동산 폭등을 가져 왔으며 그래서 실패를 한 것이고 따라서 철회 되어야 한다는 웃기는 억지 주장을 계속하고 있었던 것입니다.

예를 들어서 이번 시험에 점수가 떨어지는 학생은 매를 맞는다고 담임선생님이 공언을 했는데 공부을 지독히 하지 않는 한 학생이 교무실로 찾아와서는

“선생님이 그런 말씀해도 공부를 안 하는 애들은 안합니다. 그러니 때린 다는 말씀을 철회 해 주세요” 이러는 것이죠.

 

오는 6월과 연말을 기점으로 세금 등 법이 적용되어 견디기 어려운 급매물이 나오기 시작하고 거래 자체가 완전히 끊기면서 폭락으로 이어 질 가능성이 매우 높습니다.

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국정브리핑 2006년5월18일자

우선 6월 1일부터 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어난다. 주택의 경우 과세기준인 공시가격이 지난해 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮아져 종부세 대상자가 크게 확대된다. 과세대상도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 여러 채의 집을 여러 명의 가족 명의로 각각 등기해 세금을 피하는 일이 불가능해지는 것이다.

또, 내년부터는 1세대 2주택에 대한 양도세율이 현재의 9~36%에서 50%로 무거워진다. 특히 앞으로는 실거래가를 등기부에 기재하도록 법으로 못 박아 양도세 과세 역시 실거래가 기준으로 전환된다. 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전과 양도세 중과가 시작되기 전인 올 연말은 고가주택 또는 다주택 보유자에게 선택이 필요한 시점이다.

앞으로 집값이 계속 오를 것이기 때문에 세금부담은 큰 문제가 안 될 것이라는 막연한 기대심리도 있다. 그러나 이미 가격이 오를 대로 오른 상황에서 과연 타당성이 있는지 짚어 보아야 할 대목이다.

지난 4월 삼성증권이 분석한 결과를 인용해 본다. 먼저 지금 투기지역 내 10억짜리 아파트(공시가격 8억 원)를 구입, 5년 뒤 판다고 가정해 보자. 연 평균 10%씩 가격이 오른다면 5년 뒤 가격은 16억 1,000만 원이 된다. 만약 1가구 2주택자라면 양도세율이 50%가 적용돼 투자수익률은 연 4.26%이다.

1주택자라면 7.63%로 다소 높아진다. 2주택자가 투자수익률을 10%로 높이려면 5년 동안 연 평균 20%씩 상승해야 한다. 이는 현재 10억 원인 아파트가 5년 뒤 25억 원이 돼야 한다는 뜻이다. 또 2주택자가 7% 가량의 수익률을 거두려면 연 평균 15% 상승해야 하고, 5년 뒤 가격이 20억 원을 넘어야 한다.

외국인 투자가 허용된 1992년∼최근까지인 14년 동안 연 평균 주가수익률은 5.6%를 기록하고 있다. 배당까지 감안하면 약 7.6%의 수익률이다. 향후 5년간 연 주가상승률이 5% 수준만 돼도 배당을 고려한 투자수익률은 연 평균 6.9%에 달한다.

새로운 부동산 세제 하에서 부동산투자로 이 정도의 수익률을 얻으려면 앞으로 수년 동안 부동산가격이 연평균 15% 이상 상승해야 한다. 쉽지 않은 일이다.

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향후 예상 과 대책

(기다려 보자고?)

 

참여정부의 부동산 투기 근절의지는 확고하다. 투기꾼들이 노무현대통령의 임기가 끝나기를 바란다면 정말 미련한 생각이다. 강북의 뉴타운과 행정수도 이전은 임기가 끝나도 지속되는 사업이며 강남의 집값 상승은커녕 장기적으로 볼 때 폭락을 불러올 것이다.

문제는 있는 자의 폭락이 걱정되는 것이 아니다. 어차피 자기들끼리 숫자상으로 올려놓은 것이 때문에 원위치를 한들 뭐가 문제인가?

강남불패 신화가 꺼지면서 서울 외곽과 수도권의 거품 제거로 급속히 확산되는 것이 문제이다. 일종의 도미노이론으로 큰 산이 무너지면 상대적으로 주변의 작은 산은 그 진동으로도 무너진다. 이번 파장이 어디까지 미칠 까는 쉽게 예상하기 어렵다.

 

(거품 진단 방법)

 

자신의 사는 아파트가 매매가 대비 전세값이 50% 이하이면 그만큼의 거품이 있다고 보면 된다. 예를 들어서 매매가 2억원의 아파트가 전세가 7천만원이라면 30%의 가격 거품이 있고 사실상 매매가는 1억4천만원이 적당한 것이며, 6천만원의 거품이 있다는 것이다.

여기까지만 내려도 큰 문제는 아니다.

 

(최대 피해자는?)

 

이번 여파의 최대 피해자는 빠듯하게 자기 아파트 한 채있으면서 이 아파트를 담보로 전세를 끼고 또 다른 아파트를 마련한 어찌 보면 자칭 서민이라고도 할 수 있는 사람들이다.

이런 사람들이 이번에 최대 피해를 볼 것이다. 늘어나는 세금 부담과 금리가 인상되고 이에 따라서 아파트 가격이 오르지 않으면 견딜 수가 없다.

그들이 급매로 집을 처분하기 시작하면 부동산 시장은 완전히 얼어붙게 된다. 집값이 빠진다고 느끼면 매수자는 더 기다리기 마련이다. 따라서 가격이 형성되기 어려워진다.

 

(그럼 어떻게?)

 

이 사람들은 올 상반기 안에 한 채를 빨리 처분해야 한다. 올 해 말이면 죽고 싶다는 사람들이 나올 것이다. 보통 먼저 처분 한 것이 세금 부담이 커서 잘 따져서 팔아야 한다.

 

(부동산 투기 세력은 누구?)

 

본인들은 억울하다고 하겠지만 이들이야 말로 부동산 투기 세력의 근원이며 원동력이다.

그저 생각 없이 너도 나도 집 한 체 더 사서 시세 차익을 노려서 재산을 증식하겠다는 것인데, 자신들의 분가 할 자녀들이 그 시세 차익의 두 배를 물고 분가를 해야 하는 현실은 따지지 않는 어리석은 짓이다.

 

(이와 전혀 관계없는 분들은?)

 

열심히 노력해서 집 한 칸 마련한 분들입니다. 그런데 입을 것, 먹을 것 줄여가며 너무 힘들게 마련하신 것이지요. 그게 다 누구 때문인지 아십니까?

부동산 투기꾼과 이들이 돈을 벌게 좌시한 과거 정권들 때문입니다.

우리의 다음세대는 한참 누려 할 30대와 40대에 등짝 기 댈 집 때문에 황폐하지 않는 삶을 살 것 같습니다.

혹 집을 마련하실 계획이 있는 분들은 올 연말을 넘기시를 권합니다.