전세 문제에 관하여

 수도권의 일부지역에서 전세물건이 없고, 많이 올랐다고 아우성이다.

전세란 우리나라에만 있는 주택임대 제도이다. 과거 우리사회는 금리가 엄청나게 비쌌던 이상한 자본주의 국가였다. 이는 한몫 챙긴 사람은 대를 이어서 부를 누릴 수 있는 구조이다.

안전한 은행에 목돈을 넣어두면 그 이자만으로도 떵떵거리며 살 수 있었다.

이를 좀 공격적으로 위험 부담이 있는 사채나 어음 할인시장에 돌리면 요사이 말로 대박이었다.

과거 우리나라의 부의 원천은 이런 돈 놀이에서 한 몫 잡은 사람들이 다시 부동산투기로 이어져 오면서 축재를 해오다가 오늘날에 아주 튼튼하고 전통 있는 부자가 되었다.

이를 ‘천박한 자본주의’라고 하는데 그래서 한국의 부자들이 천박한 것 같다.

참여정부를 광적으로 공격하는 사람들은 자신들의 파이를 없애 버리려는 것에 대한 분풀이이다.

다시 전세로 돌아와서 원인과 진단을 해본다.

1.저금리로 당연한 현상

높은 금리의 사회에서는 전세가 곧 월세나 마찬가지였다.

전세로 받은 돈으로 이자를 치지 않아도 은행에 돈을 빌리느니 전세를 주면 됐다.

그러나 이제는 저금리 시대에서 전세 물량이 줄어드는 것은 당연하다.

따라서 전세가격이 오를 수밖에 없다.

2.강북 뉴타운으로 전세계약자 급증

강북 곳곳에 동시 다발적으로 시행하는 뉴타운은 인근 전세가격을 폭등시키고 있다.

뉴타운 지역에 살던 사람들은 생활의 근거지에서 멀지 않은 곳에 전세를 구하기 마련이다.

이번 현상은 노대통령과 참여 정부의 부동산 정책을 까기 좋은 호재이다. 그런데도 이런 호재를 정작 조,중,동은 이용하지 않고 있다. 이명박이의 뉴타운이 거론되는 것을 염려하는 것 같다.

3.집값의 하향 안정으로 전세가격 올려 받기

일 가구 이 주택이상을 소유한 사람들은 요즈음 심한 우울증과 좌절감에 빠져있다.

내년부터 중과세가 나오고 양도세가 50%나 물기 전에 팔고 싶은데 도통 사려는 사람이 없다. 값이 계속 오르면 굳이 전세 가격을 많이 받을 필요가 없다. 하지만 집값이 오르기는커녕 팔리지도 않으면, 전세가격을 올려 받아서 집을 구매하느라 빌렸던 은행대출금을 갚는 수밖에 없다. 그런데 이도 만만치 않다.

정작 전세가를 올려 받아야 할 곳에 전세 물량이 남아돌고 있다. 그래서 현재 자신이 살고 있는 곳을 전세를 주고, 집을 사 둔, 여건이 좋지 않은 외각으로 눈물을 머금고 나가기도 한다. 버티면 버틸수록 크게 터질 것인데 암튼 미련하게들 버티고 있다.

4.전세가격은 집값의 70~80%가 정상

강남이나 분당, 용인에는 집값의 30%대 전세도 허다하다. 집의 소유자들은 일 가구 이 주택 자들이거나, 생활권이 달라 전세로 사는 사람들이 사둔 집이다. 전세 공급과잉으로 찾는 사람이 없으니 헐값에 내 놓은 것이다.

그동안 집값은 거품이 엄청나고, 상대적으로 전세가격은 저 평가 되어있었다. 월세 가격은 은행 대출금리의 70~80%는 유지 되어야 한다. 이 보다 더 높으면 집을 아애 사려하고, 더 낮은 상태에서 집값이 오르지 않으면 재산세까지 내는 주택 소유자는 손해이다.

따라서 이러한 시장논리에 의하여 전세 가격은 조정 될 수 있다.

5.해마다 집을 사던 일정 숫자가 집값 하락을 기대하며 전세에 머물고 있다.

생에 첫 집을 마련하는 사람은 부모의 도움이나 일확천금을 얻은 것 아니라면 신중을 기하기 마련이다. 정부의 부동산 정책이 먹혀들어 갈 수도 있다는 희망을 가지고 대기를 하고 있는 것이다. 이를 말리 방법은 없다.

6.엉터리 원인 진단

‘주택공급의 부족’, ‘주택세금 부담 증가’가 원인이라고 말하는 것은 사기죄에 해당될 만큼 엉터리 진단이다. 더구나 전세가격 상승이 집값의 상승으로 이어질 것이라고 예상하는 사람은 부동산투기가 우리사회에 계속 존재하기를 바라는 것이다.

 

현재주택 수는 충분하다. 다만 집을 사둔 곳과 생활의 근거지가 다를 뿐이다.

주택세금이 올라서 전세 가격을 올려 받는 것은 집주인 마음대로 올려 받고 싶은 대로 할  수 있다는 논리이다. 이는 수요와 공급의 원칙을 무시한 무식한 진단이거나 다른 의도가 있는 것이다.

오늘자 중앙일보는 ‘전세난 피난길 세집이 지름길’이라는 제하의 기사를 내 놓았다.

현 상황에서 생에 첫 집을 마련하는 사람에게는 결코 권할 방법이 아니다.

향후 전망과 대책

전세가격과 수요문제는 빠르면 올 연말 안으로, 늦으면 내년 봄까지 있을 것이다. 그 이후에는 집값 조정과 더불어 일시에 해결이 된다. 다만 뉴타운 지역인근으로는 강세를 유지 할 것이다. 그 책임은 이명박이에게 물어야 한다.

이에 관하여 정부는 세입자는 장기적으론 임대주택으로 해결을 하고, 이보다 더 큰 문제가 되는 집값과 전세 값의 폭락으로 이어질 우려를 해서 전세 세입자 보호 차원에서 집주인에게 ‘전세금 보전을 위한 보험’을 의무적으로 들게 하려는 시도를 하고 있다.

이는 전세가격이 한차례 조정이 이루어 진 다음에 해야 한다. 보험 비용부담이 세입자에게 고스란히 떠 넘겨질 우려가 있기 때문이다.

앞으로 집이 투기의 목적이 되어서는 안 되며, 소유의 개념이 아니라 주거 자체의 본질의 개념으로 바뀌어야 한다.